NEN1010-keuring bij verkoop woning: verplicht of niet?

Korte versie: nee, een NEN1010-keuring is niet wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning in Nederland. Maar bij vooroorlogse panden, woningen die langer dan 25 jaar niet zijn aangepakt, of als de koper financiering bij een hypotheker rond moet krijgen, vraagt 9 op de 10 partijen er wél naar. Hieronder leggen we uit wat de norm precies is, wat een keuring kost in 2026, en wanneer een rapport waarde toevoegt.

Wat is NEN1010 eigenlijk?

NEN1010 is de Nederlandse norm voor laagspanningsinstallaties — alles tussen je hoofdaansluiting en je stopcontacten. De norm beschrijft hóé een installatie veilig moet worden ontworpen en geïnstalleerd: aardlekschakelaars, doorsnedes van leidingen, beveiliging tegen overstroom, en groepenindeling. Een NEN1010-keuring is de inspectie die controleert of jouw installatie aan die eisen voldoet.

Belangrijk: NEN1010 is een norm, geen wet. De wettelijke basis ligt in het Bouwbesluit en de Elektriciteitswet — die verwijzen naar NEN1010 als het standaardkader. Voor nieuwbouw is keuring verplicht. Voor bestaande bouw alleen als je een wijziging doet (groepenkast vervangen, groep bijplaatsen, laadpaal toevoegen).

Verplicht bij verkoop? De juridische werkelijkheid

Geen wet, geen NVM-bepaling, geen artikel in de modelkoopakte verplicht je tot een NEN1010-keuring vóór verkoop. Maar er zijn drie situaties waarin je er feitelijk niet onderuit komt:

• De koper laat een aankoopkeuring uitvoeren door een bouwkundig adviseur. Bij twijfel over de elektra-installatie verwijst die direct door naar een NEN1010-rapport.
• De hypotheekverstrekker stelt eisen aan de installatie. Dat gebeurt steeds vaker bij woningen >40 jaar oud, en bijna altijd bij eengezinswoningen die als verhuurpand worden aangekocht.
• Je gaat de woning leveren met een verbouwing of een laadpaal die door jou is geïnstalleerd. Dan vraagt de koper het oplevercertificaat — dat is de facto een NEN1010-rapport.

Wat kost een NEN1010-keuring in 2026?

Voor een gemiddelde Rotterdamse rijwoning of appartement liggen de kosten tussen €175 en €295 inclusief BTW. Dat is een vaste prijs voor visuele inspectie + meetwerk + officieel rapport per mail. Variatie zit in:

Bij Maasvolt rekenen we voor een woning in Rotterdam, Schiedam of Capelle aan den IJssel een vaste prijs vooraf. Geen kilometertoeslag, geen offerte-loterij. Het rapport ontvang je doorgaans diezelfde dag per mail (PDF), met meetwaarden en foto's.

Wat staat er op het rapport?

• Visuele inspectie — staat van groepenkast, leidingen, aansluitingen, aardingsstrook, en bereikbare stopcontacten.
• Meetrapport — isolatieweerstand per groep, doorgemeten aarding, werking aardlekschakelaar(s), kortsluitvastheid.
• Gebrekenlijst met urgentie — "direct repareren", "binnen 6 maanden", of "informatief".
• Officieel certificaat — geldig voor verzekering, taxateur, verhuurder of gemeente.
• Foto's vóór en na — handig voor je dossier en voor potentiële kopers.

Wanneer haal je je geld terug?

Drie scenario's waarin een keuring vóór verkoop zich snel terugverdient:

1. Vooroorlogse panden in Kralingen, Centrum of Delfshaven

Bij woningen van vóór 1980 met de oorspronkelijke groepenkast vraagt vrijwel elke koper of hypotheker om een rapport. Zonder rapport krijg je een korting op de vraagprijs van naar schatting €1.500 – €5.000 — ruim meer dan de keuringskosten.

2. Verhuurpanden bij mutatie

Voor verhuurders is een NEN1010-keuring bij elke huurderswissel inmiddels standaard — én een verzekeringseis bij veel inboedel- en opstalverzekeraars. Heb je het rapport al klaar bij verkoop, dan is dat directe meerwaarde voor de belegger die jouw pand overneemt.

3. Woningen met DIY-werk

Heb je zelf een groep verlegd, een laadpaal aangesloten of stopcontacten bijgeplaatst? Dan is een keuring de enige manier om aan te tonen dat je werk veilig én conform is. Zonder rapport draai je bij verborgen gebreken later mogelijk zelf op voor reparaties.

Wat doe je als de keuring afkeurt?

In de praktijk komen vrijwel alle keuringen "met opmerkingen" terug — er zijn altijd kleine punten. Wat telt is of die punten kritiek zijn ("direct repareren") of cosmetisch. Bij Maasvolt krijg je naast het rapport een vrijblijvende offerte voor reparatie van enkel de kritieke punten. Die offerte mag je vervolgens met de koper delen of zelf laten uitvoeren — geheel jouw keuze.

Conclusie: niet verplicht, vaak slim

Een NEN1010-keuring is niet wettelijk verplicht bij de verkoop van je woning, maar in de meeste praktijksituaties — vooral bij vooroorlogs en verhuurd vastgoed — is het de moeite meer dan waard. Voor €175 tot €295 koop je rust, een gespreksbasis met de koper, en bewijs dat je installatie veilig en up-to-date is. Bij twijfel: laat een keuring uitvoeren. Liever vooraf weten waar je staat dan halverwege de onderhandeling worden verrast.