Korte versie: nee, een NEN1010-keuring is niet wettelijk verplicht bij verkoop van een bestaande woning. Maar de mededelingsplicht in artikel 7:17 BW en het standaardvocabulaire in de NVM-koopakte zorgen ervoor dat je in de praktijk vaak alsnog een rapport nodig hebt — vooral bij woningen ouder dan 30 jaar of bij DIY-werk.
Het juridische kader: wat is wel en niet verplicht
Er bestaat geen wet, modelkoopakte-bepaling of NVM-regel die je verplicht tot een NEN1010-keuring vóór verkoop. Maar drie juridische punten maken het ingewikkelder:
1. Mededelingsplicht (artikel 7:17 BW)
Als verkoper moet je de koper informeren over gebreken die je kent of behoort te kennen. Heb je regelmatig last van een aardlek die afslaat, of zijn delen verouderd, dan moet je dat melden. Verzwijgen kan leiden tot een vordering wegens non-conformiteit.
2. Onderzoeksplicht koper
Tegenover de mededelingsplicht staat de onderzoeksplicht — de koper moet zelf redelijkerwijs onderzoek doen. In de NVM-koopakte staat: "Koper heeft de gelegenheid gehad het object te (laten) inspecteren." Dat verschuift een deel van het risico naar de koper.
3. Ouderdomsclausule
De standaard-NVM-koopakte bevat voor woningen ouder dan 30 jaar een ouderdomsclausule die aansprakelijkheid beperkt — maar dekt geen gevaarlijke situaties. Een aardingsfout met brandgevaar valt nooit onder "normale ouderdom".
Wanneer wordt het feitelijk verplicht?
In deze vijf praktijksituaties kom je er feitelijk niet onderuit:
- Koper laat bouwkundige aankoopkeuring uitvoeren. Bij twijfel verwijst die door naar NEN1010-rapport.
- Hypotheekverstrekker stelt elektra-eisen (vooral bij verhuurd vastgoed en niet-NHG financiering).
- Verhuurpand bij mutatie of verkoop aan belegger — rapport is standaard.
- Je hebt zelf wijzigingen aangebracht (groep verlegd, laadpaal aangesloten, etc.) — keuring nodig om veiligheid aan te tonen.
- Vooroorlogs pand of bouwjaar vóór 1985 zonder modernisering — koper vraagt vrijwel altijd om rapport.
Wat kost een NEN1010-keuring in 2026?
| Type woning | Groepen | Vaste prijs 2026 |
|---|---|---|
| Klein appartement | tot 6 | €175 – €215 |
| Rijwoning / standaard appartement | 6 – 12 | €215 – €265 |
| Vrijstaand / monumentaal | 12+ | €265 – €395 |
| Kleinzakelijk pand | tot 16 | €295 – €495 |
Inclusief: visuele inspectie, meetwerk per groep, officieel werkrapport per mail, gebrekenlijst met urgentie. Geen voorrijkosten in Rotterdam, Schiedam en Capelle aan den IJssel.
Wanneer betaalt het zich terug?
Drie scenario's waarin een keuring vóór verkoop zich (vrijwel) altijd terugbetaalt:
- Vooroorlogse panden in Kralingen, Centrum, Delfshaven — vermijdt vraagprijs-korting €1.500 – €5.000 in onderhandeling.
- Verhuurpanden bij verkoop aan belegger — gerealiseerd 2-4% hogere verkoopprijs dan vergelijkbare panden zonder rapport.
- Woningen met DIY-werk — juridische bescherming bij verborgen-gebreken-claims na verkoop.
Direct relevant
Veelgestelde vragen
- Is een NEN1010-keuring verplicht bij verkoop van een woning?
- Nee, niet wettelijk verplicht bij verkoop van een bestaande woning. Wel speelt de mededelingsplicht uit artikel 7:17 BW een rol. Bij woningen ouder dan 30 jaar, verhuurpanden en bij DIY-werk vraagt de koper of hypotheekverstrekker er bijna altijd om.
- Wat kost een NEN1010-keuring in Rotterdam in 2026?
- Voor een doorsnee Rotterdamse rijwoning of appartement tussen €175 en €395 inclusief BTW. Klein appartement (tot 6 groepen) €175-€215, rijwoning (6-12 groepen) €215-€265, vrijstaand €265-€395. Geen voorrijkosten in regio Rotterdam.
- Hoelang duurt een NEN1010-keuring?
- Voor een gemiddelde rijwoning of appartement 1,5 tot 2,5 uur op locatie. Het officiële werkrapport ontvang je doorgaans diezelfde dag per mail.
- Wat als de keuring afkeurt?
- Bijna iedere keuring komt 'met opmerkingen' terug. Onderscheid kritieke punten (direct herstel) van cosmetische (informatief). Voor kritieke punten krijg je een vrijblijvende offerte — je beslist zelf of je laat herstellen, met de koper deelt of opneemt in koopakte.
- Hoe lang is een NEN1010-rapport geldig?
- Formeel geen wettelijke geldigheidsduur, praktijk: 5 jaar mits installatie niet is gewijzigd. Heb je daarna een laadpaal of nieuwe groepenkast laten plaatsen, dan is een nieuwe keuring (of hercertificering) nodig.
- Is een NEN1010-rapport hetzelfde als een aankoopkeuring?
- Nee. Een bouwkundige aankoopkeuring is breed (dak, fundering, sanitair, elektra) maar inhoudelijk vrij oppervlakkig. NEN1010 richt zich uitsluitend op de elektra-installatie en is technisch veel gedetailleerder met meetwerk per groep.